

El crecimiento urbanístico de City Bell, Gonnet y Villa Elisa enfrenta un punto crítico. La posible derogación de la Ordenanza 12.044 ha encendido las alarmas entre vecinos, asociaciones civiles y expertos. Esta normativa, aprobada en 2020, ha sido fundamental para equilibrar el avance inmobiliario con la protección de áreas verdes y recursos naturales de alto valor.
La discusión no es menor: detrás de esta ordenanza se encuentra la defensa del patrimonio ambiental y cultural de la región. Desde su aprobación, ha establecido pautas claras para proyectos inmobiliarios, limitando la proliferación de construcciones de gran impacto, como barrios privados, y protegiendo puntos clave como el Arroyo El Pescado.
Actualmente, grupos inversores presionan para flexibilizar las regulaciones urbanísticas, proponiendo el retorno a normativas anteriores como la Ordenanza 10.703/10, considerada menos estricta. La posible derogación de la 12.044 podría significar un retroceso en la planificación territorial de la Zona Norte de La Plata.
Desde organizaciones como DNI City Bell, han advertido sobre los riesgos de esta medida, enfatizando que no se trata solo de un asunto técnico, sino de cómo estos cambios afectarán directamente la calidad de vida, la identidad barrial y el paisaje que caracteriza a estas localidades.
En la Ordenanza 12.044 está incluida la protección del Arroyo El Pescado y el Área Frutihortícola de La Plata, entre otras.
La planificación urbana no es solo una cuestión de desarrollo económico; también tiene implicancias culturales y sociales. La Ordenanza 12.044 siempre ha buscado un delicado equilibrio entre permitir el progreso y preservar lo que hace única a la región: su cercanía a la naturaleza, su historia y su sentido de comunidad.
Por todos estos motivos, los próximos pasos de la Municipalidad de La Plata serán clave. Cualquier cambio no solo afectará al presente, sino que también definirá cómo será City Bell, Gonnet y Villa Elisa en el futuro.
DNI City Bell: "La problemática detectada en el Eje NNO configura una cuestión urbano ambiental. La aplicación de la Ordenanza 10.703 en este sector del partido, vulnera los principios ambientales básicos, razón por la cual, hasta tanto se adecúe la misma al ordenamiento jurídico ambiental, cobra vigencia la Ordenanza 9.231, en los casos en que proteja de manera más concretamente al ambiente. En ese sentido, la Ordenanza 12.044/20 retoma conceptos establecidos en esa normativa. Se aclara que la Ordenanza 9.231 fue reemplazada por la 10.703, mientras que la 12.044 modifica temas de ésta última".
— "Es importante defender la Ordenanza 12.044/20, porque incorpora indicadores urbanísticos que permiten reducir el impacto de grandes volúmenes edificatorios que alteran tanto la morfología urbana de las localidades del Eje Norte del partido como también la relación entre espacio verde y construido característica de las mismas. Asimismo, se amplían las áreas de valor patrimonial y se protege el área rural".
DNI City Bell: "Afectará negativamente tanto en el casco histórico de City Bell ya que se minimizó el sector protegido patrimonialmente, como así también en el resto de territorio de esta localidad y las localidades vecinas, ya que aumentará el número de grandes volúmenes edificados generando un impacto acumulativo sobre el paisaje y la identidad de estos barrios".
— "Esta Ordenanza incluye asimismo artículos de desafectaciones urbanas y ampliaciones que sí deben ser avaladas por la instancia provincial y eso no se discute. La nueva gestión municipal podría mantener vigentes (hasta tanto se apruebe el nuevo Código Urbano Territorial para el partido de La Plata) aquellos artículos de la Ordenanza 12.044/20 que permiten al menos disminuir el impacto urbano y ambiental acumulativo de las nuevas construcciones de vivienda multifamiliar que se llevan a cabo en el sector y aquellos que abogan por la preservación del patrimonio arquitectónico y natural".
DNI City Bell: "La derogación de la Ordenanza 12.044, configura una muy grave alteración de una normativa que apunta al respeto por la identidad y el patrimonio natural y cultural del partido. Como ejemplo, se incluyó la protección del Arroyo El Pescado, el Área Frutihortícola de La Plata, y se ampliaron áreas de valor patrimonial arquitectónico y paisajístico como los barrios Nirvana (City Bell) y San Jorge (Villa Elisa), incluyendo el sector adyacente a los mismos".
Desde DNI City Bell reclaman por la vigencia de la Ordenanza 12044/20 hasta que la Municipalidad de La Plata cuente con el nuevo COUT.
DNI City Bell: "Las normativas que regulan el uso del suelo no pueden aprobarse y derogarse en tan corto plazo. Sí, pueden modificarse atendiendo las dinámicas urbanas, pero siempre con un plan marco o lineamientos de mediano plazo. Es más, la Ordenanza 12044/20 sirvió para mitigar el impacto urbano de grandes volúmenes edificatorios y pérdida de la forestación pública y privada".
— "Pero deberían seguir evaluándose los efectos de la aplicación de dicha normativa, para corregir si es que no se cumplen los objetivos que generaron esos cambios o en su defecto mejorar los resultados. El proceso de planificación requiere una evaluación permanente en sus distintas etapas, a saber: determinación de objetivos, análisis, diagnóstico y propuestas, sean normativas, programas o proyectos urbanos".
DNI City Bell: "El Decreto Ley 8.912/77 establece el proceso de planeamiento en el ámbito de la provincia de Buenos Aires. De acuerdo a dicha normativa los municipios son los responsables primarios en el ordenamiento de su territorio, pero las ordenanzas municipales que implican modificaciones en el ordenamiento territorial y uso del suelo, como por ejemplo ampliaciones urbanas, modificación de zonas, entre otras, deben ser aprobadas por decreto del Poder Ejecutivo provincial".
— "Por su parte, los barrios cerrados están regulados a nivel provincial por el Decreto 27, en donde se establecen las condiciones que deben cumplir estos desarrollos inmobiliarios. No obstante, cabe aclarar que los municipios en sus territorios pueden aceptar o no el desarrollo de estos proyectos de carácter cerrado, o en su defecto decir donde podrían localizarse a los fines que no conformen barreras urbanas en zonas consolidadas urbanísticamente o en vías de consolidación".
— "Hay localidades del Eje Norte que han quedado aisladas por la presencia de barrios cerrados, como por ejemplo Joaquín Gorina, en donde los vecinos deben caminar muchísimo para poder tomar un colectivo ya que está el trazado interrumpido por estos barrios que no han cedido las calles. Cabe destacar que en la Ordenanza 9.231 no se permitían los barrios cerrados en el partido de La Plata".
— "Con respecto a las leyes nacionales, aplican en el cuidado del medioambiente. Nuestro espacio contó con un informe muy valioso de la Clínica Ambiental de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la UNLP, en donde se analizan las normativas de aplicación para esta temática y se evalúa el impacto ambiental acumulativo del desarrollo inmobiliario sin la regulación necesaria que permita mantener la identidad de este eje del partido".
DNI City Bell: "En este sector del partido de La Plata no hay zonas de vivienda unifamiliar exclusiva, ya que éste es el uso predominante. Esto no quiere decir que en ningún sector pueda desarrollarse la vivienda multifamiliar. En ese sentido, la reincorporación del CUF (cantidad de unidades funcionales) que estaba en la Ordenanza 9.231 significó un límite a la cantidad de unidades habitacionales por terreno".
— "En la Ordenanza 10.703 esto se regula por densidad, pero allí surge un problema. Se puede vulnerar la densidad proyectando un estar más amplio y en el futuro transformarlo en dormitorio. Entonces en donde se pueden hacer 3 dúplex con 2 dormitorios, se hacen 6 dúplex de 1 dormitorio, duplicando así las unidades funcionales y el volumen edificatorio".
— "En cuanto a la altura, en la Ordenanza 12.044/20 se establecía como altura máxima 9 metros, asimilable a una vivienda unifamiliar. A su vez se eliminaban los premios a la densidad y al FOT (factor de ocupación total del suelo), y se restauró la exigencia de retiros de frente y laterales que se habían eliminados en la Ordenanza 10.703/10".
NexoNorte, la información transforma.